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Prêt relais ou achat revente : ces solutions pour acquérir un nouveau bien immobilier – CBanque

Source : cBanque Actu

Résumé établi à partir de l’application RESOOMER

Le crédit relais permet à des emprunteurs d’acheter un nouveau logement avant de vendre l’actuel. Le point sur ce prêt complexe, en 8 questions.
1 – Quel montant la banque peut-elle avancer ?
« En général il représente 50% à 70% de la valeur du bien », affirme la Fédération bancaire française dans un guide dédié. « Cela peut être 60% dans une zone où les ventes sont difficiles, et cela monte facilement à 80% à Paris, Bordeaux ou Lyon » où le marché immobilier est extrêmement dynamique, juge Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Le fait qu’un compromis de vente soit signé permet aussi d’approcher des 70% voire 80% de la valeur du bien. Pour une maison d’une valeur de 250 000 €, sur laquelle il vous reste 150 000 € à rembourser, vous pourrez obtenir un prêt relais de 70 000 €.
C’est-à-dire 70% du produit de la vente que vous pourrez encaisser , le reste servant à rembourser le solde de votre crédit.
Qui estime la valeur de votre bien ?
« Cette procédure peut engendrer des frais de dossier, jusqu’à 300 euros, mais ils sont intégrés au prêt relais».
4 – Quelles sont les différentes formules de prêt relais ?
Ce dernier permettra alors de financer l’achat d’un bien d’une valeur supérieure au logement actuel. On parle aussi de crédit relais « adossé » ou « associé ».
Un prêt relais associé à un crédit « classique »
Depuis, la valeur du bien a grimpé à 250 000 € et leurs salaires ont augmenté . Le courtier Acecrédit a réalisé une simulation de prêt relais pour ce couple. Ce couple signe donc un prêt relais de 64 810 € sur 1 an et un prêt bancaire classique, à 1,20% sur 20 ans, de 313 311 € pour financer l’achat de leur maison. Lorsqu’ils parviendront à vendre leur appartement, le prêt initial ainsi que le prêt relais seront soldés.
Ce couple disposera de 27 777 € de surplus, qui peut alors être épargné ou utilisé pour des travaux.
Plus d’infos sur le calcul d’un crédit relais
La nouvelle banque va ainsi immédiatement racheter l’intégralité du prêt existant – ce qui implique des indemnités de remboursement anticipé – et regrouper l’ensemble des prêts .
Un prêt « achat revente »
Le même couple visant une maison de 350 000 € se lance finalement dans une solution « achat revente ». Le montage financier calculé par Acecrédit englobe le crédit initial racheté auprès de l’ex banque, ce qui engendre 1 734 € d’IRA. Cet imposant crédit est signé à un taux de 1,20% sur 20 ans. Dans le cas d’une revente au bout de 6 mois, ce couple d’emprunteurs pourra choisir de rembourser 225 000 €, histoire de conserver 25 000 € en épargne.
Le crédit passera alors en rythme de croisière, avec une mensualité de 1 635 € à régler pendant 19 ans et 6 mois. « L’emprunteur peut librement choisir le montant à rembourser à la vente de son appartement », Océane Gridel, d’Acecrédit.
5 – Quelle mensualité pendant la période de transition ?
« Avant la vente, dans le cadre d’un prêt relais classique, vous continuez à payer les mensualités du crédit du logement à vendre, en ajoutant uniquement l’assurance emprunteur des futurs prêts », explique Océane Gridel. Selon le plan de remboursement établi avec la nouvelle banque, elles sont soit équivalentes à vos anciennes mensualités, avant de grimper à la revente, soit d’ores et déjà équivalentes aux mensualités que vous devrez payer suite à la revente du bien. Vous avez donc tout intérêt à vendre votre bien au plus vite.
Le coût du relais sur 6 ou 12 mois
Lors de la période de transition, les emprunteurs paient une mensualité équivalente à leur ancien prêt pour les alléger financièrement. Comme précisé dans l’exemple d’Acecrédit, ci-dessus, après un remboursement anticipé de 225 000 €, suite à la vente, la mensualité est de 1 635 € et elles s’échelonnent sur 19 ans et 6 mois. Il ne reste plus « que » 19 ans à rembourser mais vous avez commencé moins rapidement à rembourser le capital.
7 – Que se passe-t-il si vous ne vendez pas dans le délai prévu ?
Si elle n’intervient pas dans le délai prévu , « la banque peut exiger le remboursement du crédit relais », comme le souligne la Fédération bancaire française, en précisant qu’« aucune reconduction de crédit n’est automatique ». Dans la pratique, il faut négocier avec la banque pour trouver une solution. « Il n’est pas prévu d’aide spécifique à la vente néanmoins, surtout en région, il arrive qu’une agence mette en relation vendeur et acheteur. Avant la fin du prêt relais, le conseiller reçoit à nouveau son client pour refaire une analyse du dossier et proposer le cas échéant, une prorogation du prêt».
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