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Logement : tout ce que change la loi Elan pour les propriétaires et les locataires – Capital.fr

Source : Logement : tout ce que change la loi Elan pour les propriétaires et les locataires – Capital.fr

Résumé effectué avec application RESOOMER

Voici donc à quoi il faut vous attendre si vous êtes déjà propriétaire-bailleur ou envisagez de le devenir dans les prochains mois.
Rédaction du bail
Pas de grands bouleversements législatifs concernant l’établissement du contrat de bail, seulement quelques menus ajustements visant à rendre la tâche plus simple et plus rapide pour les deux parties en présence. Fini, donc, les erreurs d’écriture, qui ont parfois empêché juridiquement le bailleur de faire jouer la caution pour être payé de ses loyers.
Bail mobilité
Un contrat de location de courte durée réservé aux logements meublés. Il leur permet en effet de louer leur logement sur une durée très réduite , à des locataires en formation professionnelle, en mission, en stage, en contrat d’apprentissage ou poursuivant des études supérieures. La durée du contrat de location devant être comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement, le propriétaire récupère donc automatiquement l’usage du bien au terme du bail signé. Sachez enfin que, conformément à la règle générale, le logement est soumis au plafonnement du loyer à la relocation s’il est situé dans une zone d’habitation dite «tendue», ainsi qu’au principe d’encadrement des loyers dans les agglomérations où ce dispositif va progressivement­ être mis en place.
Encadrement des loyers
Un article de la loi Elan va en effet permettre sa mise en œuvre dès cette année – à titre expérimental et pour une durée de cinq ans – dans les agglomérations de Paris, Lyon, Aix-en-Provence et Marseille, sachant que les villes de plus de 50 . 000 habitants pourront aussi demander son application dès lors qu’elles justifieront d’un écart élevé entre les loyers du privé et ceux du secteur social, ainsi qu’une production de biens neufs insuffisante. Concrètement, lors de la première mise en location et au changement de locataire, le bailleur n’aura pas le droit de fixer un loyer supérieur de 20% au loyer dit de «référence», ce dernier, fixé par des observatoires indépendants, étant représentatif des prix moyens de location constatés dans la même zone géographique pour des biens comparables. Un complément de loyer pourra toutefois être appliqué en cas de logement de très bon standing.
Attention, car en cas de non-respect du dispositif d’encadrement, le locataire sera en droit de contester le loyer pratiqué dans les trois mois de la signature du bail. Le propriétaire devra alors régulariser la situation, c’est-à-dire baisser le loyer, et restituer le trop-perçu à son locataire dans un délai de deux mois. A défaut d’obtempérer dans le temps imparti, il écopera, en plus, d’une amende pouvant atteindre 5 . Là aussi, un complément de loyer pourra être appliqué si le logement propose des équipements de haut niveau .
Locations touristiques
Afin de freiner le développement anarchique des locations touristiques et ses conséquences sur le marché immobilier , la loi Elan a durci les sanctions applicables aux loueurs qui ne respectent pas la réglementation. Ainsi, dans la vingtaine de villes touristiques ayant instauré un système de déclaration préalable depuis 2016 , tout bailleur ne s’étant pas fait enregistrer à la mairie, et échappant donc à tout contrôle, encourt désormais une amende de 5 . Même punition en cas de refus de communiquer à la mairie, sous un délai d’un mois, le nombre de nuitées louées dans l’année.  000 euros en cas d’annonce concernant une résidence principale ayant déjà atteint la limite annuelle de 120 nuits .
Expulsion
Le locataire qui ne peut plus régler son loyer a droit à un petit répit supplémentaire. Jusqu’alors, quand un locataire ne payait plus ses loyers et que le propriétaire était mal assuré contre ce risque, la procédure de recouvrement lancée par ce dernier menait le locataire fautif – au bout de 18 à 24 mois – devant un juge, qui prononçait son expulsion s’il ne réglait pas sa dette et ne reprenait pas ses paiements, cela même s’il bénéficiait d’un plan de redressement plus souple de la part de la commission de surendettement. La loi Elan donne désormais priorité à l’échéancier de remboursement élaboré par la commission, accordant ainsi au locataire quelques mois de répit supplémentaire.
Marchands de sommeil : les logements locatifs indécents pourront être confisqués
Dans les cas les moins graves, ils subiront une astreinte administrative tant que les travaux de réhabilitation requis n’auront pas été effectués.
Violences domestiques : le conjoint fuyant le domicile n’est pas solidaire du paiement du loyer
Par dérogation à la règle, la loi pose désormais le principe de non-solidarité du paiement des loyers dès lors que le conjoint ou partenaire de Pacs qui subit des violences conjugales quitte le logement. Le bailleur ne pourra plus exiger cette solidarité dès réception de l’ordonnance de protection du juge ou de la condamnation de l’auteur de violences.
La guerre contre les squatteurs est déclarée
Juste après les impayés de loyers, les squatteurs, autrement dit ces personnes entrées dans un logement vide par effraction, donc sans aucun droit ni titre, sont devenus la principale hantise des propriétaires. La loi Elan devrait un peu les rassurer sur ce point.
Locataires seniors : libres de sous-louer une partie de leur logement
La loi Elan stipule que vous devrez bien évidemment être prévenu de cette sous-location, mais sans pouvoir vous y opposer. Vous serez donc mis devant le fait accompli.
Il vous faut attester qu’il n’y a aucun nuisible ni parasite dans le logement
Un article de la loi Elan apporte un élément complémentaire, l’obligeant également à proposer un bien «exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites»
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